業務相談について

売買契約等に関する問題

開発行為の完了検査が終了していない土地は契約が出来ないのでしょうか。
宅建業法第36条(契約締結等の時期の制限)には、開発許可、建築許可等を受けた後でなければ契約を締結できないとされています。
宅建業者が売主の場合、買主が宅建業者でない法人の場合でも1000万円を超える手付金を受領する場合は、手付金の保全措置を講じないといけないのでしょうか。
宅建業法第41条(手付金等の保全)では、売主が宅建業者の場合に一定の額を超える手付金等(名目の如何を問わず、引き渡し前に支払われる金員)を受け取る場合に保全措置を講じることを規定しています。ただし、保全措置が不要な場合として、①所有権が既に買主に移っている場合。②未完成物件で、代金額の5%以下かつ1000万円以下の場合。③完成物件で、代金額の10%以下かつ1000万円以下の場合。なお、買主が宅建業者の場合は、第78条(適用の除外)により、保全措置の必要はありません。
マンションの販売において、申込金はキャンセルされた場合には返還しなければならないのでしょうか。
宅建業法施行規則第16条の12では、契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金の返還を拒むことを禁じています。
売買契約書に取引士の記名押印が必要ですか。
宅建業法第37条(書面の交付)では、宅建業者が売主の場合その相手方に、代理の場合その相手方並びに依頼者に、媒介の場合各当事者に、一定の事項を記載した書面に取引士に記名押印させ交付しなければならないと規定しています。この書面を売買契約書が兼ねているのであれば、売買契約書に宅建士が記名押印する必要があります。
宅建業者が売主の場合、瑕疵担保責任を免責とする特約を入れることはできないのでしょうか。
宅建業法第40条(瑕疵担保責任についての特約の制限)では、宅建業者が売主の場合、引き渡しから2年以上とする場合を除き、買主に不利となる特約を禁じ、無効と規定しています。
建築条件付きの土地売買契約の締結から、建築工事請負契約までの期間を3か月より短い期間に定める事は可能ですか。
かつては独占禁止法(私的独占の禁止及び公正取引の確保に関する法律)が定める「不公正な取引方法」(同法第2条第9項、同公正取引委員会告示第15号(抱き合わせ販売))に該当しないよう広告規制の面から実体的な規制がされていましたが、現在は、この規制の内容を改正し、業界団体の自主規制としての「不動産の表示に関する公正競争規約」によって規制をしています。
それによれば、建築請負契約を締結すべき期限は、「土地購入者が表示された建物の設計プランを採用するか否かを問わず、土地購入者が自己の希望する建物の設計協議をするために必要な相当の期間を経過した日以降に設定される期限」でなければならないとしています。
宅建業者が買主の場合に手付金の上限はありますか。
宅建業法第39条(手付の額の制限)では、宅建業者が売主の場合、代金の額の2割を超える手付金の受領を禁じています。ただし、宅建業者間の取引にあっては、同法78条(適用の除外)により適用を除外しています。
売買契約の締結後から残代金の決済までの間に、買主が死亡したら売買契約はどうなりますか。
買主が死亡しても、その地位(買主としての権利義務の一切)は相続人に承継されます(民法第896条)。従って、相続人に売買契約を引き継ぐ意思がなければ、手付金の放棄等により契約を解除することもできます。
協会の売買契約書には売主・買主の欄に、宅建業免許証番号を記載する箇所が設けられていないが、記入する必要は無いのでしょうか。
売主・買主が宅建業者である場合には免許証番号の記載が必要です。
売主の宅建業者が申込証拠金の支払いを要求しています。仲介業者として、この申込証拠金を買主から預かってもよいでしょうか。
申込証拠金を預かる場合は、「契約不成立の場合には全額返還する」旨を売主・買主双方に十分な説明とご理解をいただいた上で預かってください。
売主が大人数の場合で、所定欄に書き切れない場合はどのように作成すればいいでしょうか。
売主全員の氏名・住所・捺印欄が必要です。別紙で売主欄を作成して下さい。
買主から手付放棄による契約解除の申し出がありましたが、書面で交わすべきでしょうか。
後日のトラブル回避のため、契約解除の同意書を作成する必要があります。
売主・買主ともに一般(法人・個人)の場合、物件状況確認書の交付は必要でしょうか。
売買対象となる物件の状況が契約締結時にどのような状況であるか、また、どのような状態で買主に引き渡すかは買主にとって非常に重要な事項であり、明確にしておく必要があります。

賃貸借契約等に関する問題

更新料をいただく根拠は何ですか。
契約条項で決められているのであれば、支払う必要があります。平成23年、最高裁判所で更新料に関する判例が出ています。これによると「賃料の補充や前払い、契約継続の対価などの趣旨を含む複合的なもの」と定義され、「1年更新で賃料2カ月分、2年更新の賃貸借契約で賃料の1ヶ月分程度」であれば「『消費者の利益を一方的に害するもの』にはあたらないと解するのが相当である」と判断されています。
社宅として法人契約する場合に、原状回復をめぐるトラブルとガイドラインが適用されるのですか。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は居住用の賃貸借契約を想定されており、借主が法人であっても居住用ということであれば、これに沿った考え方になります。
賃貸の場合、貸主と借主の双方から仲介手数料を貰うことが出来ますか。
宅建業者が貸借の媒介に関して、依頼者の双方から受け取ることのできる報酬の額の合計額は、借賃の一月分相当額(消費税を含まず)以内とし、居住用建物にあっては、依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の0.5倍相当額以内と規定しています。
更新時に家賃の値上げをする場合、法的な基準はありますか。
法的な基準はありません。近隣相場や立地等を考慮のうえ、当事者間での合意が必要になります。
定期借家契約の第2条(契約期間)第2項の「ただし、甲及び乙は、協議の上、本契約の期間の満了の日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約(以下「再契約」という。)をすることができる。」を削除しても問題ありませんか。
定期住宅賃貸借契約の場合、同一当事者間で同一物件につき継続して利用する場合には「再契約」をすることになります。この場合、貸主と借主は対等の関係で改めて契約条件につき協議をし、合意することになります。第2項但書ではその旨を確認的に規定していますが、法令上明らかであるので、但書は削除しても差し支えないでしょう。但し、重要事項説明も同様に更新の意思のないことや、定期借家契約についての説明を受けた書面への記名押印を失念しないようにしましょう。
未成年者は、親権者の同意がなければ完全に有効な賃貸借契約を締結することができませんし、親権者の同意なき契約は取り消すことができます。未成年者を当事者とした契約が有効に成立するには、親権者の同意を得たことを明らかにするための同意書が必要となります。

重要事項説明に関する問題

入居者が自然死でも、次の入居者に知らせなくてはならないのでしょうか。売却する時、自然死なら告知しなくても良いのでしょうか。
契約をする上で、判断材料となり得る情報であれば説明する必要があると言えます。通常の自然死までは説明する必要はないと言われていますが、放置することで腐敗などすれば影響されると考えられます。はっきりとした基準がある訳ではありませんが、既に説明しているのであれば、重要事項説明書に記載することで、後に言った言わないのトラブルは回避し易いのではないでしょうか。
お客様から供託所はどこかと尋ねられました。
本会の会員である場合、本会が提供している重要事項説明書中の「供託所等に関する説明」に記載しております。
重要事項説明書の訂正印は、どの様にして押せば良いですか。
宅建業者と宅地建物取引士の双方で訂正印を押印することが原則です。
重要事項説明書は売主に必ず交付しなければならないでしょうか。
宅建業法では売主への重要事項説明は義務付けされていませんが、重要事項説明書の写しを交付して、その内容を確認してもらうことが望ましいでしょう。
売主の住所が登記内容と相違している場合、どのように記載すればいいでしょうか。
住民票等により、売主の住所等の変更を確認し、売主欄に「売主と登記名義人は同一人ですが、(住所・氏名等の)変更登記手続きが未了です。」等と付記して説明してください。
売主・買主ともに宅建業者の場合、重要事項説明は必要でしょうか。
平成29年4月1日施行の宅建業法の改正により、宅建業者が宅地または建物の買主または借主となる場合には、重要事項説明については、説明を不要とし書面交付で足りることとなりました。
アスベストが使われている場合、どの様に重要事項説明すればいいでしょうか。
石綿(アスベスト)が使用されているのなら、調査会社に調査を依頼され、調査報告書に基づく含有建材や種類について、及び増改築や解体にあたっての飛散防止措置の必要性や、通常の解体工事費用より割高になることの説明が必要になります。
取引物件の近隣に騒音の多い住人がおられますが、重要事項説明で告知するべきでしょうか。
周辺環境は、物件の重要事項に該当すると考えられますので、契約後に判明してトラブルにならないように説明した方が良いでしょう。
宅建業者間取引の場合、重要事項説明は必要ですか。
宅建業法第33条の2及び、第37条の2~第43条までの規定は宅建業者相互間の取引については適用しないことが宅建業法第78条(適用の除外)に規定されています。宅建業法第35条の重要事項の説明は含まれていないため必要となります。
また、平成29年4月1日施行の宅建業法の改正により、宅建業者が宅地または建物の買主または借主となる場合には、重要事項説明については説明を不要とし、書面交付で足りることとなりました。
売買の重要事項説明書中の「16.契約の解除等に関する事項(4)融資利用の特約による解除」は、金融機関の審査中であっても融資利用の特約期限を経過した場合、契約は自動的に解除となりますか。
解除型の契約書式であれば契約解除となります。融資利用の特約期限内に本審査の承認が得られない場合には、買主と売主に確認をとり、融資利用特約の期日延長に関する覚書等を締結されれば、買主のリスクも軽減されるのではないでしょうか。
重要事項説明書には取引物件の登記事項証明書を添付していますが、法務局発行のものでなくてはいけないでしょうか。インターネットで取得できるものと何が違うのでしょうか。
法務局が発行する登記事項証明書を添付しなければいけない決まりはありません。法務局発行の登記事項証明書は登記内容を証明しています。

媒介契約に関する問題

売却の媒介を依頼されました。媒介契約書を締結しないといけないのでしょうか。
媒介報酬請求権の要件として、①宅建業者であること、②媒介契約の成立、③媒介行為の存在、④売買などの契約の成立、⑤契約成立との相当な因果関係の存在が必要とされています。
共有物件は所有者の内、1人と媒介契約を結べば良いのですか。
所有者全員と結ぶ必要があります。
売買価格140万円の物件の仲介を行います。物件が遠隔地にある為に、調査費用等が仲介手数料の上限を上回ってしまいます。
標準媒介契約約款には「特別依頼に係る費用」として、依頼者が特別に依頼した広告の料金又は遠隔地への出張旅費は依頼者の負担とし、依頼者は受託者の請求に基づいて、その実費を支払わなければならないとの条文が記載されています。
法人の代表者個人が所有する土地建物を、その法人が媒介しても問題は無いですか。
代表者個人が所有する土地建物を、宅建業免許を有する法人が媒介することに問題はありません。
依頼者(所有者)は有効期間内に媒介契約を解除できますか。
標準媒介契約約款では、「契約に定める義務の履行に関しその本旨に従った履行をしない場合には、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは、媒介契約を解除することができる。」と規定しています。
仲介手数料は税込の売買代金から算出してもいいのでしょうか。
税抜の売買価格をもとに算出してください。
定期借地契約の媒介を依頼されました。仲介手数料の上限は幾らになりますか。
税報酬規定では、依頼者の双方から受けることのできる報酬の合計額は、借賃の1月分相当額と規定されています。また、権利金の授受がある場合の特例として、権利金の額を売買価格とみなして算出した額のいずれかとなります。
賃貸の媒介契約書はありますか。
全宅連ホームページ(各書式のダウンロード・賃貸借契約書)から、住宅賃貸借媒介契約書・貸主用、借主用がダウンロードできます。

その他に関する問題

免許年月日とはいつの日のことですか。免許証に記載されている日ですか。
建業免許証の有効期間の前日が免許日になります。
反社会的勢力の条項は必ず入れないといけないのですか。宅建業法で定められているのですか。
宅建業法で定められたものではありません。現在全ての都道府県において暴力団排除条例が制定されており、暴力団員等の反社会的勢力に対する利益供与については禁止され、これに違反する場合には、勧告や場合によっては公表の対象となります。関係遮断の取り組みの一環として、取引の相手方が暴力団員等の反社会的勢力に該当する場合には契約を解除すること等が可能となる条項(いわゆる暴排条項)を契約書に導入することが求められています。
土地の売買の際に、消費税は掛かりますか。
土地の売買は非課税となります。
車での所要時間を広告に掲載する場合に、基準となる算出方法はありますか。
不動産の表示に関する公正競争規約施行規則・第10条第7号では、「自動車による所有時間は、道路距離を明示して、走行に通常要する時間を明示すること。等と規定されています。
宅地建物取引士は英語でなんと言いますか?
Real Estate Transaction Specialist
宅建協会で耐震診断を提携されている調査機関はありますか。
JIO既存住宅瑕疵保険割引制度があります。会員の方は一定の手続きをとることで、保険料の割引制度がご利用できます。
新築の基準はなんですか。
不動産の表示規約には、建築後1年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいうと規定されています。
取引台帳の保管義務は何年ですか。
宅建業法49条(帳簿の備付け)では、取引台帳は各事業年度の末日をもって閉鎖するものとし、閉鎖後5年間は保存しなければならないとされています。なお、宅建業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間となります。
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